まっつうの熱血！不動産投資塾ブログ

人生初の収益物件

毎月の固定費が大きく軽減されたことでそれまで張り詰めていた緊張感が緩和され、相まって塾生が徐々に増えてきました。そんな時、コーヒーを飲みながら家内が何気なく「不動産の勉強をして今度は自分たちが大家になったらどうかしら」とポツンと言いました。確かに不動産は一般の人間にとって未知の分野であり危険な世界のようにも映りますが、きちんとした計画を立てて望めば大丈夫なような気もしました。そんな時たまたま不動産中古物件がたくさん掲載されている新聞折込広告を発見！いくつか良さそうな物件もあるようです。実際、何がどう具体的に良いのかは全くわかりませんでしたが(笑)。 早速、私は家内とその広告主のところに出向き、いくつか素人なりの質問をしました。担当の方はとても誠実そうな人で住んでいる所も私たちと同じ町内ということで親密感が増し不動産投資の話も熱を帯びてきました。その人からのお勧め物件の中に「1500万円の中古店舗（営業中）」がありました。この物件こそが私たちを不動産投資に駆り立てる原因となった第1号の収益物件だったのです。 ・・・以下次号


http://www.opl.jp/

念願の塾建物が完成！

銀行融資がパスし念願の「自分たちの塾」はついに完成しました。私の人生における最初の所有不動産です。大きな住宅ローンは抱えてしまいましたが、それは立派な自分たちのお城です。翌月から銀行への元利均等返済が始まりましたが返済額は65,000円ほどです。それまで150,000万円の家賃を大家さんに支払っていたので85,000円も支払負担が軽減されたことになります！確かに土地・建物を所有することによって固定資産税や都市計画税の支払義務は発生しますが、建物の二分の一を居住用（居宅）として登記しておいたので土地の固定資産税は六分の一、都市計画税は三分の一に軽減され建物の固定資産税は床面積の二分の一の部分が3年間にわたり半額になりました。また、住宅ローン減税という税の軽減措置を利用して確定申告したので初年度は20万円強の税金還付を受けることができました。200,000円を1ケ月当たりに換算すると17,500円ですから家賃を支払っていた時と比較して実質10万円以上の支払いが軽減されたことになります。このように支払負担が軽減されることをキャッシュフローの世界では「消極的利得」といいます。「へぇー、不動産って案外おもしろいな！」と実感したのはこんなことからです。


http://www.opl.jp/

加速度的な儲けの法則 （２）

長い話を簡潔に要約すれば、私たちが英語教室建築のために必要としたお金は総額で3100万円（土地購入と建物建築と諸経費）であり、会社勤めをしてる間に少しずつ節約しながら貯蓄していた1000万円を思い切って自己資金とし、残りの2100万円を地元の金融機関から借入れることになった。融資審査がパスするまでの間は心労で神経が磨り減る期間でもあった。借入金利は１. ６％の3年固定。3年固定というのは借入当初から3年間は金利が変動しないという約定（約束）のことである。3年固定終了後は金利がUPする可能性もあったが、当時１. ６％の年利と言うのは最優遇の低金利であった。住宅ローンは制度融資、つまりオーダーメイドではなく、規格品的な扱いであったので返済方式は「元金均等」ではなく「元利均等」が主流。両者の違いは重要なので、不動産投資を真剣に考えている方であれば完全に理解する必要があるでしょう。後日、コーヒー・ブレイクにて詳しく説明する予定ですが、簡単に言えば、「元利均等方式」とは、「毎月の元金と利息の返済額の合計」が等しくなる返済方式のことです。この方式のメリットは、毎月の返済額がフラットでずっと変動しないため、「元金均等方式」と比べて返済計画を立て易いことにあります。


http://www.opl.jp/

加速度的な儲けの法則 （１）

母子家庭で育った私は子供のころから、「どんなに生活が苦しくても借金だけは絶対にするな！手取り収入の範囲で質素に生活していればきっと良いことがある。」的なことを何度も繰り返し教え込まれてきた。成人したころには「借金することは悪である。」と感じるまでの固定概念ができ上がっていた。それまで私は、銀行の融資窓口というのはお金に困った人が顔を出すところで、貧乏であっても借金をせず現金で生活している人間にとっては一生立ち寄る必要のない場所であると誤解していた。恐らく死ぬまで銀行から借金するようなことはないと思っていた。だから、初めて銀行に融資の相談に言ったときには「元利均等」や「元金均等」といった基本的な用語の意味も理解できず、トンチンカンな受け答えに終始した。「あのぉ、初めて融資の相談に来たんですが（赤面） . . . 」私たちは大勢のお客で賑わう行内で誰か知った人に見つからないことだけを願いながら初面識の若い融資担当者と対峙した。のちに、私は、この初体験を通してとても重要な儲けの法則を学ぶことになる。それは、難しい言葉で言えば、「キャッシュフロー」と「レバレッジの効用」であった。これらの概念が完全に理解できたとき、私は、今までとはまったく異なる「加速度的儲けの法則」を思いつくことになる。


http://www.opl.jp/

コーヒー ・ ブレーク ＜ 海の見える小さな家 ＞

今、私と家内は、子供たち３人といっしょに南側に瀬戸内海の眺望の広がる小さな家で生活している。朝に夕にさわやかな潮風を肌に感じる海沿いの道を家内と雑談しながらゆっくりと散歩するのが私たち夫婦の日課である。生活環境や利便性も良いのでとても満足している。１０年以上前、オーストラリアのシドニーに会社から単身派遣されていたころ、「将来は絶対に海の見える家に住むぞ！」とひそかに心に誓っていたのだが、帰国後１０数年を経過し、やっとその夢が実現した次第である。元々土地持ちではなかった私や家内が、ある小さなきっかけで、不動産投資や不労所得に興味を持つようになり、幾多の苦難を乗り越えて行く過程で、ご褒美として、自分のささやかな夢を実現することができたのである。立地条件が良く収益性のある新築アパート・マンションや新築店舗建物（理髪店や和菓子屋やコインランドリーなど）をひとつひとつ丹念に仕上げてきた体験を通し、私は、書物からは決して習得することのできない価値ある知恵や経験を自分のものとすることができたのかもしれない。もし、あの時、最初の一歩を踏み出す勇気がなかったら、もし妥協なき探究心がなかったら、きっと、この海の見える小さな家は私の手に入っていなかったであろう。


http://www.opl.jp/

熱血！４億円超の不動産投資スタート！

ある日、地場では有名な建築会社の社長の息子が入塾してきました。息子さんのお母さんが、「お宅の塾は評判もいいし、頑張っているんだから思い切って自分の教室を建てた方がいいと思うわ。」というようなことを言われました。もちろん、その方のご主人が経営する建築会社で建てることを営業的に勧められたわけですが. . . その時まで私たち夫婦の頭の中には「自分たちで家を建てる」などという考えはありませんでした。なぜなら、家を建てるためには、当然、銀行からの資金調達が必要でしたし、何よりも、塾業務で日々悪戦苦闘していたので、そのようなことは毛頭考えていませんでした。しかし、その方は素人である私たちに優しく、「家を建てるには住宅ローンを組む必要があるが、長期借入するので、毎月の返済額は家賃よりずっと安くなる。」旨のことを教えてくれました。実際、賃貸教室の毎月の家賃支払いが頭痛の種の一つだったので、知識や経験が皆無であったにもかかわらず、「自分たちの力で塾建物を建てる」という未知の考え方に傾倒していきました。この何気ない思考の変化が、その後４年間で１６棟４億円超の不動産投資ビジネスに乗り出すスタートラインになろうとは私自身まったく気づいていませんでした。


http://www.opl.jp/

寝ているときでもお金が入ってくる！

働けど働けどいっこうに出口が見えない状況が続いていました。朝早くから夜遅くまでボロ雑巾のように、あるいは馬車馬のように働いていましたが、状況は思ったようには好転しません。その当時、たまたま縁あって、岡山中心部で英語塾を手広く展開されている方とお話させて頂く機会がありました。その方は、「君がどんなにがんばっても結局大したことにはならんよ。君は勤労所得を得るために働いているが、ある程度の不労所得、つまり、君が疲れて寝ている時でもお金が自然に流れ込んでくる仕組みを作らない限り、永遠に安息の日は訪れないだろう。」と言われました。その方の場合には、英語塾の展開と同時に教材や書籍の販売もしておられたので、塾以外にも著作権料などが副収入として入ってきていたのです。私が本格的に「不動産投資の妙味」に目覚め、周囲の誰もが「アッ」と驚くほどの早いテンポで土地を買い建物を建て始めたのは、実は、その方に会ってから約９年経過後、つまり今から４年前のことですが、その方から教えていただいた「不労所得」という言葉は今も新鮮な響きと共に耳に焼き付いています。


http://www.opl.jp/

固定資産税のことを勉強する時間などない！

自分の力を過信し船出した小さな英語塾は相変わらずの低空飛行でした。どんなに努力しても思ったように生徒は集まらず、将来の生活に対する不安から心労がどんどん重なっていきました。私に教室を賃貸している大家さんの方はといえば、毎日ゆったりと庭木の剪定をしたりご近所の方々と談笑をしたりしておられました。毎月の振込手数料を節約するために家賃を直接持参していたので、最低月に１回は大家さんと短い会話をする機会がありました。よく私が、「大家さんは本当にいいですねぇ。私以外にも何人もの方や会社に事務所を貸しているので悠々自適ですね。」と言うと、「いえいえ、とんでもないですよ。テナントビルを持っていれば固定資産税もかかるし、修繕費もかかるし、大家家業も楽ではないですよ。」とご返答になっていたものです。私自身、その当時は所有不動産に課税される税金の知識など皆無で、ただ、「へぇー、そんなものなのかぁ。」程度にしか感じていませんでした。そんなことよりも、私にとって最重要課題は塾生を増やし生活を安定させることだったので、大家さんとの会話の中で時々耳にする「固定資産税」等のことを調べる余裕など全然ありませんでした。その当時は。


http://www.opl.jp/

大家さんがうらやましい

皆さんは「不動産投資」に興味がありますか？実は、私が不動産投資に興味を持ち、恐る恐る最初の第一歩を踏み出したのは４年ほど前です。それよりずっと以前（今から１３年前の３９才の時）に私は会社を依願退職し英語塾を始めていたのです。小さな英語塾でしたが、事務所のような場所（駐車場付き）を教室として賃貸しなければならず、毎月１０万円以上の家賃が発生しました。会社からの給料やボーナスがなくなった上に月々１０万円以上支払うのは本当に苦しく、他の諸経費も発生したので、ノイローゼになるくらい精神面が圧迫されるような状態でした。そんなある日、ふと気が付いたのです。それは、「自分は家賃を払う側の人間だが、家賃を受け取る側の人間がいる」ということでした。１０万円払う人がいて、１０万円受け取る人がいる。極めて当たり前のことです。しかし、この差はとても大きなものです。当時、船出した私の英語塾は生徒数も少なく、宣伝広告費等を差し引いた1ヶ月の純利益は１０万円を少し超える程度のものでした。その１０万円と同額を事務所の大家さんは不労所得として毎月受け取る権利があるのです。この事実認識は、何年か後に、私が「不動産投資」に踏み出す大きなきっかけになりました。


http://www.opl.jp/